재건축 초과이익금을 기존 3천만원에서 8천만원까지 부담금을 면제하는 내용의 재초환법이 ’23년 12월 8일 국회에서 의결되었습니다. 재초환법의 개정으로 1주택자인 장기보유자의 부담을 대폭 줄일 것으로 예상됩니다.
재초환법이란?
재초환법의 정식명칭은 재건축초과이익환수법으로 재건축 조합원 1인당 3천만원을 초과하는 개발 이익이 발생하는 경우 예상 개발 이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가단계에서 개발부담으로 환수하는 제도입니다.
중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져가게됩니다. 2005년 참여정부 당시에 8.31 부동산 대책으로 발표되었으며 2006년 3.30부동산 대책으로 다시 발표되기도 했습니다.
그러나 미확정 이익에 대하여 세금을 부과한다는 등의 이유로 여러 차례 지적을 받기도 했으며 ’12월 8일 법이 본회의를 통과하여 법이 개정되었으며 빠르면 내년 3월부터 시행될 예정입니다.
주요 내용으로는 재건축 부담금이 면제되는 초과이익금이 현행 3천만원에서 8천만원으로 상향 조정되었으며 세금이 부과되는 비율이 결정되는 부과구간이 현재의 2천만원에서 5천만원으로 조정되었습니다.
이에 재초환법의 어떤 부분이 개정되었는 지에 대하여 알아보겠으니 재건축에 관심이 있으신 분은 아래의 내용을 살펴보고 도움이 되시기를 바랍니다.
법개정 내용
부과기준 변경
재건축 초과이익에 대하여 부과되는 세금이 8천만원 이하는 면제되며 부과율은 아래의 금액과 같이 10% ~ 50%까지 부과 구간이 상향됩니다.
| 부과율 | 면제 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기존 | 0.3억 이하 | 0.3~0.5억 | 0.5~0.7억 | 0.7~0.9억 | 0.9~1.1억 | 1.1억 초과 |
| 변경 | 0.8억 이하 | 0.8~1.3억 | 1.3~1.8억 | 1.8~2.3억 | 2.3~2.8억 | 2.8억 초과 |
장기 1주택자 감면 신설
현행법에는 장기 보유에 대한 감면이 없습니다. 그러나 이번에 통과된 재초환법에는 장기 보유에 대한 감면이 신설되어 6년 이상 보유한 장기 보유자에 대한 혜택이 있으니 세금이 크게 감면될 것으로 보여집니다.
| 보유기간 | 6년 이상 | 7년 이상 | 8년 이상 | 9년 이상 | 10년 이상 | 15년 이상 | 20년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 감면율 | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% | 60% | 70% |
1세대 1주택 고령자(만 6세 이상) 세금 납부시점 유예
아울러 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상자)가 당장 세금을 납부할 수 없는 경우등을 고려하여 세금 납부시점을 유예할 수 있도록 하였는 데 담보제공 조건을 전제로 하여 상속, 증여, 양도 등으로 해당 주택을 처분할 때로 세금의 납부를 연기할 수 있도록 개정하였습니다.
또한 임대주택 등을 국가나 지방자치단체에 공급하는 경우에는 해당 주택의 매각비용을 초과이익에서 제외하여 재초환 부담금에 반영하지 않도록 개정하였습니다.
재초환금 개시 시점
종전에는 재초환 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익 산정하는 개시시점이 추진위원회의 구성승인일이었습니다. 그러나 추진위원회 구성승인을은 임시조직이거니와 이 시점에서의 기존 주택의 가격이 상대적으로 낮게 평가되는 문제점이 있었습니다.
이에 이번 법재정에서는 개시시점을 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계를 합리적으로 개편하였습니다.
면제 단지 수 (예상)
이번에 재초환법이 개정됨으로 인하여 재초환 사업장으로 면제되는 면제대상이 총 111개 사업장에서 44개 사업장이 면제되고 부과금액은 평균 8천8백만원에서 4천8백만원으로 낮아지는 효과가 있을 것으로 예상되었으며 자세한 내역은 아래의 표를 참조하시기 바랍니다.
| 면제단지 수(예정액 기준) | 평균부과금액(예정액 기준, 장기보유 미적용) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구분 |
개정이전 부과대상 |
개정이후부과대상 |
면제대상 | 구분 | 현행기준 예상액 | 변경기준 예상액 |
| 소계 | 111 | 67 | 44 | 소계 | 8천8백만원 | 4천8백만원 |
| 서울 | 49 | 33 | 7 | 서울 | 2억1천3백만원 | 1억4천5백만원 |
| 인청,경기 | 27 | 15 | 12 | 인천,경기 | 7천7백만원 | 3천2백만원 |
| 지방 | 44 | 19 | 25 | 지방 | 2천4백만원 | 6백4십만원 |
마치며
이상에서 ’23년 12월 8일 국회를 통과한 재초환법에 대하여 알아보았습니다. 재초환법은 아직 실현되지 못한 미실현이익에 대하여 세금을 부과한다는 비판이 있어왔습니다.
그러나 이번 개정으로 장기보유자에 대한 혜택이 신설되었고 1가구인 60세 이상자에 대하여는 세금 부과 시점을 유예시키는 것으로 개정되었으니 재건축 사업주에게 도움이 될 것으로 예상됩니다.