부동산을 임대계약할 때 전세, 월세 또는 반전세 형식으로 계약을 하게된다. 매년 2월 10일에는 임대사업자에 대하여 사업장 현황신고를 하게되고 매년 5월에는 종합소득세 신고를 해야하는 데 전세금에 대하여는 간주임대료를 계산하여 신고해야한다. 간주임대료 적용 대상과 계산 방법에 대하여 알아보겠다.
간주임대료란?
간주임대료란 월세 등 임대료를 받는 임대사업자와 전세금(보증금)을 받는 임대사업자와의 과세 형평을 위하여 전세금(보증금)을 과세에 포함시키는 것을 말한다. 전세보증금도 월세에 준하는 계산식으로 임대료로 간주하겠다는 의미이다.
간주임대료 적용 대상
간주임대료를 적용받는 대상은 부부합산 주택수가 3주택이상이거나 전‧월세 전세금(보증금) 합산 금액이 3억원 초과인 사업자를 대상으로 한다.
이때, 부부합산 주택 수에서 전용면적 40m²이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 제외한다(2023년 12월 13일까지, 단 간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하고 월세가 있을 경우 수입금액에 포함함).
또한 1주택자와 2주택자의 전세금(보증금) 소득은 비과세이다.
👉👉👉 간주임대료 모의 계산을 하려면 홈택스에 접속해야 하는 데 아래의 버튼으로 홈택스에 접속한 후 “세금모의 계산메뉴의 주택 간주 임대료 계산해보기”를 누르면 된다.
간주임대료 계산 방법
간주임대료 = (전세금 – 3억) * 60% * 임대일수/365 * 정기예금 이자율 – 임대사업에서 발생한 이자
여기서 정기예금 이자율은 매해마다 변동되는 데 이는 월세와 과세 형평을 맞추기 위한 방법으로 전세금(보증금)의 정기예금이자를 구하는 것으로 22년 귀속 전세보증금의 이율은 1.2%이다.
간주임대료 계산 사례
(사례 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
보증금이 가장큰 C주택은 3억원을 공제하고 나머지 A,B 주택은 원래 전세 보증금 그대로 계산한다. 또한 A,C 주택은 전세보증금 이외에 월세도 있으므로 월세에다 12를 곱하여 1년 월세를 계산하여 합산한다.
(사례 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
여기서 주의할 점은 3억원을 공제함에 있어 단독명의와 공동명의 각각에 대하여 1번씩 공제할 수 있다는 것이다. 위의 예에서는 단독명의인 A주택에 대하여 3억원을 공제하였고 공동명의중 보증금이 가장 큰 B주택에 대하여 3억원을 공제하여 계산하였다.
(사례 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
이 사례가 처음 접할 때 가장 혼란스러운 사례인데 계약이 변동되는 기간마다 쪼개어 계산해야 한다는 것이다. A 주택이 5.29일부터 보증금이 변했기 때문에 5.28일까지 계산해주고 B주택의 보증금이 7.25일부터 변했기 때문에 5.29~7.28일 까지 계산하고 다시 7.29일부터 12.31일까지 계산하여야 한다.
여기에서 적수의 개념을 적용하는 것이 어려운데 365일 중에 해당 구간이 적용되는 일수만을 적용하여 구한다는 것을 의미한다고 보면된다. 즉 계산식(4),(5),(6)을 보면 365일로 나누고 있다.
홈택스 세금모의계산을 이용한 간주임대료 계산
사실 간주임대료를 직접 구하는 것은 어려울 수 있다. 1년 모두 전세보증금이 동일하면 그나마 도전해 볼 수 있으나 위의 (사례 3)번과 같이 전세보증금이 변동되면 계산하기 여간 어려운 것이 아니다.
이러한 어려움을 해결할 수 있는 방법이 있는 데 홈택스에서 제공하는 간주임대료를 계산해보기를 이용하는 것이다. 보증금, 임대기간, 주거전용면적과, 기준시가를 입력하면 소형주택인지의 여부와 간주임대료를 자동적으로 계산해주니 필히 이용하기를 추천한다.
👉👉👉 간주임대료 모의 계산을 하려면 홈택스에 접속해야 하는 데 아래의 버튼으로 홈택스에 접속한 후 “세금모의 계산메뉴의 주택 간주 임대료 계산해보기”를 누르면 된다.
맺는 말
간주임대료는 월세 이외에 전세 또는 월세 보금금으로부터 버는 수익에 대하여 임대료로 간주하여 과세하는 금액이다. 계산방법이 다소 어려우므로 직접 계산하기 보다는 홈택스의 세금모의 계산을 통하여 계산해보는 것이 쉬운 방법일 것이다.
👉👉👉 주택임대사업자의 사업장 현황신고는 아래의 버튼을 통하여 이동하면 참고자룔 보실수 있습니다.