부동산 관련 뉴스나 주택을 구입하려고 금융기관에서 대출을 알아보려고 할 때 자주 듣는 용어가 LTV, DTI, DSR이란 용어입니다. 3가지 용어가 비슷한 것 같은 느낌이 들지만 대출 받을 때 한도를 책정하려면 많은 차이가 있는 용어들입니다. 아래의 내용을 읽어보시게 되면 3개의 용어에 대하여 혼동되지 않고 명확하게 아시게 될 것입니다.
LTV(Load To Value Latio)?
LTV란 주택담보대출비율을 의미합니다. 은행에서 대출받는 종류는 크게 신용대출과 주택담보대출로 나뉘게 됩니다.
신용대출은 금리가 주택담보대출보다 높고 대출한도가 낮습니다. 그러나 신용만으로 대출을 받을 수 있으므로 적은 금액을 빨리 대출받고자 할때 편리한 측면이 있습니다.
주택담보대출은 금리가 신용대출보다 낮고 대출한도가 신용대출에 비해서 큽니다.
다소 절차가 복잡하지만 주택을 구입할 정도로 큰 돈이 필요하거나 생활자금 용도로 자금을 사용하기 위해서 주택을 담보로 대출을 받는 것입니다.
LTV는 바로 이렇게 주택을 담보로 대출을 받을 때 받을 수 있는 금액의 한도를 책정할 때 사용됩니다.
즉 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 주택가격 대비 최대로 받을 수 있는 대출의 한도를 정하는 것이며 계산식은 아래와 같습니다.
LTV = (대출금액 / 주택가격) * 100
만약 LTV가 60%라고 하고 5억짜리 담보가치의 주택에 대한 대출을 신청했다고 하면 해당 주택을 담보로 받을 수 있는 금액은 5억에 60%를 곱하게 되므로 3억이 대출 받을 수 있는 최대금액이 되는 것입니다.
여기서 주택가격은 KB부동산 시세, 감정가액, 국세청의 기준시가 등 공신력이 있는 기관의 평가자료를 이용하여 결정하게 됩니다.
LTV를 이렇게 정하는 이유는 크게 2가지 인 것 같습니다. 우선 대출을 해주는 은행에서는 추후 주택가격이 내려갈 수 있기 때문에 현재의 주택가격에서 일부 공제된 금액만큼만 대출해주어 안정성을 확보하고자 하는 것이고
둘째는 국가에서 LTV의 비율을 이용하여 대출의 총량을 조정하는 것입니다. LTV를 60% 인정해주다가 50%로 인정해주게 되면 10% 정도의 대출에 해당하는 금액이 시중에 풀리지 않게 됩니다.
DTI(Debt To Income ratio)?
DTI는 총부채 상환 비율을 의미합니다. 자신이 벌어오는 수입을 기준으로 했을 때 대출 주택에 대한 원리금 상환을 하는 것에 무리가 있는 지의 유무를 점검하는 것입니다.
정부나 금융기관에서 대출금액을 책정할 때 대출자의 상환능력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 목적이 있습니다.
나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환비율을 계산하여 대출자의 대출 상환 능력을 점검해보자 하는 제도로 대출자의 1년 동안의 수입에서 대출 원금과 이자가 얼마만큼 지출되는 가의 비율이며 계산식은 아래와 같습니다.
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) /연간소득 * 100
만약 대출자의 연봉이 2억원이고 DTI를 40% 일 경우 2억의 40%인 8,000만원까지만 대출을 해주겠다는 의미입니다.
2018년 부터 신 DTI가 도입되었습니다. 신 DTI는 대출자가 보유하고 있는 모든 주택의 담보대출 원리금까지 반영한 계산법으로 산정합니다. 이는 주택이 있음에도 과동한 대출을 통해 다시 분양받는 것에 제약을 두기 위해 도입되었습니다.
신 DTI =(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)/연간소득 *100
DTI와 신DTI는 취급하는 은행이 각각 다르기 때문에 대출받는 은행에 문의가 필요합니다. 신 DTI가 DTI보다 훨씬 규제가 심하다고 할 수 있는 데 이보다 더한 규제가 있으니 그것은 다음에 소개할 DSR입니다.
DSR(Debt Service Ration)?
DSR은 2018년 도입된 제도로 총부채원리금 상환 비율을 의미합니다. DTI와 유사하기는 한데 대출 받을 수 있는 금액이 DTI보다 적게 나오는 강화된 규제입니다.
그 이유는 DTI가 해당 주택의 대출원리금과 타 주택의 대출원리금에 기타 다른 대출의 이자만을 고려하는 데 비하여
DSR은 해당 주택의 대출원리금과 타 주택의 대출원리금에 기타 다른 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지를 계산에 반영합니다(다만 서민금융상품, 3백만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비 또는 중도금 대출 등은 제외).
DSR =(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)/연간소득 * 100
여기에서 기타 다른 대출은 카드론, 신용대출, 자동차할부금, 학자금 대출 등이 포함되므로 DTI와 DSR이 같은 비율이라면 DSR이 DTI보다 금액이 적게 나오게 됩니다.
이에 따라 LTV의 규제를 풀어 높게 해준다고 해도 소득이 낮으면 DSR의 벽을 넘지 못하고 LTV의 최대 대출금액까지 받을 수 없게될 가능성이 많습니다.
한편 한국주택금융공사가 제공하는 특례보금자리론은연간 7천만원의 소득제한이 사라졌으며 주택가격의 제한도 6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 대출한도는 5억까지 가능한데
이 특례보금자리론은 DSR을 적용받지 않기 때문에 내집마련에 있어서 요긴하게 활용할 수 있을 것 같습니다.
즉 특례보금자리론은 DSR제한이 없으므로 DSR 제한이 걸려서 주택을 구입 못핶거나 대출을 실행하지 못한 분들에게는 큰 기회가 될 수 있습니다. 다만 DTI 와 LTV제한은 존재합니다.
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